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    洪勝奇:當前房地產行業形勢分析與發展前景判斷

    http://www.sohoav.com|時間:2018-04-24 11:33|責任編輯:營口熱線|來源: 搜狐

    編者按:由格隆匯主辦、富途證券獨家冠名、中國平安全程支持的2018格隆匯"高屋建瓴"全國房地產高峰論壇在深圳成功舉行,峰會邀請到了中國最頂尖的房地產業大家齊聚一堂,互通有無。

    此次峰會上,來自克而瑞(香港)訊息技術有限公司、易居企業集團的研究總監洪圣奇先生為大家做了以《當前房地產行業形勢分析與發展前景判斷》為主題的演講。中國真實的房地產市場是怎樣的?前景如何?克而瑞提供的地產行業的數據何以成為了所有地產行業投資者們投資的一個核心指標?請聽洪先生一一為您道來。

    以下為演講全文:

    大家好。這是我第一次參加格隆匯活動,有點緊張。我剛剛去了兩次洗手間,一是昨天吃的小龍蝦太辣了;二是研究一下逃生路線。

    為什么研究逃生路線呢?今天在座的有個人,有機構,也有媒體。這是我第一次面對個人投資者作房地產的解讀。在我印象中, 數據專家在個人投資者面對是不受待見的,比如我們會被炒房大V懟:我有50張房產證,你有嗎?所以在講我對地產的判斷之前,我想先斗膽代表數據專家們作一些統一的解釋。

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    我們會崇拜股神,是因為他們在股票投資上面有獨到的見解,在很多人賺不了錢的情況下他們有很高的收益;或者我們會崇拜賭神, 他們在賭場里面賺了很多錢,而我們卻往往賠光。但是在中國買房賺錢,是個大概率事件。難道這不是國家經濟發展帶給大家的紅利嗎?我們應該感謝國家, 而不是把收益的功勞歸在自己身上。從這一點來說,找一個買房經常虧錢的朋友,可能對我會有更大的參考價值。他到底買了哪些戶型,哪些城市,到底為什么一直虧。

    所以為什么我們要聽房產證數量偏少的數據專家分析呢? 大家都明白,數據專家對經濟的看法肯定是沒有經濟學家那么專業,也沒有企業家實際操盤的經驗,更不像房產多不勝數的大V接地氣。我們存在的價值就是把這三者結合在一起,把思路給大家梳理清楚。萬一房地產出現了任何連我們都看得出來的企業風險和宏觀風險的時候,能夠及時通知大家逃跑。這就是判斷一個數據專家好不好的重要標準。

    那現階段房地產到了大家要逃跑的時候嗎?沒有。如果時間寶貴的朋友可以先去喝杯咖啡了。如果還愿意留下來, 那我就講講我自己一成不變對房地產的粗淺看法。

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    投資房產, 我一般會問自己三個問題。如果你能解答這三個問題,你也能判斷未來的房價走勢。

    第一個問題,你所在的城市的地方政府到底有多依賴房地產?剛才吳總的演講可以感受到,企業家是非常委屈的。大家想想看,以前買地成本占當期房價50~60%的時候,因為每年有著10%的房價預期增長, 到你收入真正體現在報表的時候成本只占了20-30%。

    而這幾年不行了,拿地成本沒有下降, 國家又同時限售, 買回來就占了房價的70-80%, 到了報表還有40-50%。從這個角度來說,你要問一下自己,你所在的地方政府的收入是否仍依賴房地產賣地收入?未來的比重是否會改變? 如果成本不下降, 所在城市的企業有可能通過其他方式來讓售價降下來嗎?

    第二個問題是關于企業,我們十年前說中國房地產,說的是中國房地產住宅,什么叫中國房地產住宅?這包含三個條件:

    第一,資金密集;

    第二,快周轉;

    第三,高回報。

    任何我們羨慕的房地產投資回報,如果沒有這三個條件,都不是十年前說的中國房地產投資。房地產每隔幾年換個話題,5年前大家說一二線城市競爭激烈要去布局三四線城市, 后來又說要做一些商場,發現都不行后又開始回到一二線城市做住宅, 再后來是社區金融, 物業, 互聯網,物流地產, 長租公寓等。我覺得這些概念只要能符合我剛才說的三點,都是一個好的投資。

    不然對于投資者來說, 其他行業也有機會, 不需要冠名「房地產」也能拿到融資, 也能拿到高回報。房地產企業做這些是為了未來的布局,和投資者關心的核心凈利潤率沒太大關系。大家決心投資房地產企業的話, 可以更關注他們的主營產品是否符合這三個要素, 不然的話機構股東的忠誠度會成為股價波動的重要原因。

    第三個問題是關于人。你那邊的人有多想買房子? 中國人最終還是得買房,再貴也得買, 有得租也得買, 為什么?

    以香港為例,香港一半的居民是住在政府補貼的房子里面,其中主要是公租屋。既然香港一半人都有房子住,為什么這些人的孩子畢業后還是要去買私人住宅?因為要結婚啊。住宅地址基本就被列入香港女生考核男生可不可嫁的標準里了。哪怕私宅的價格再高, 大家也情愿住在這一個個小格子里。洗澡的時候衣服是放在外面的, 吵架的時候是要下樓去冷靜的。這種觀念在國內更嚴重, 有些大城市的家庭連二手房都不接受。

    所以從整體來看, 近年國家政策主要是拉長買房周期, 讓這些城市奮斗的青年在買房之前租著體面一點的房子。終究房子還是要有的。所以當你去考察一個城市是否值得投資的時候, 新勞動人口也是一個重要的考察指標。

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    對個人來說,知道這三個問題就可以行走江湖了。對于機構來說,我們需要多一點數據支持。剛剛巴教授和吳建斌都講了很多市場的看法, 我就不在這班門弄斧了, 只作一些數據的補充。

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    首先是租賃市場。未來3-5年年的住房供應30%以上為租賃住房。北京50萬套, 上海70萬套, 深圳40萬, 廣州15萬, 杭州大概8萬套。這對于區域來說目標挺驚人的。你說龍華弄10萬套出來不難, 羅湖福田呢? 深圳舊區早就沒有地了, 只能靠舊改的進度加快來補上。然后是棚戶改造計劃。今年棚改開工量的目標比預期要高, 因為2016年時公布的2018-2020年目標是1500萬套, 而今年的目標就占了39%。這也就意味著, 2019-2020年的開工量會有下降的趨勢, 棚戶貨幣化占全國銷售面積的比例, 又會從今年的25%左右, 回落到2015/2016年的1X%左右。

    再來是消費貸這一塊,這里先補充一些宏觀的背景。2008年金融危機以后,歐美實行的QE政策投了很多錢在新興市場,這其中包括了中國。但這些錢隨著債務的到期都要陸續回到自己國家。

    所以2014年開始,中國就有挺大的資金外流壓力。央行為了穩定通漲, 保持經濟增長和防止金融危機的發生, 在貨幣投放渠道上不再完全依賴于外匯儲備資產的增加, 而是把重心放到了對銀行債權方面, 也就是通過公開市場操作,借更多的錢給銀行。而因為商業銀行有很一大部份業務是在房貸上, 這某程度上也讓房地產從2014年一直火到了今天。

    這也造就了市場上不少賭國運的個人和機構。機構層面是提高杠桿去拿地, 個人層面就是利用更多渠道去解決首付高昂的問題。這些大家去案場都可以發現很多有創意的融資手段, 時間問題這里就不展開講了。總的來說,短期消費貸的增長去年不單是促進了消費, 還在某程度上促進了三四線城市的項目去化。有幸的是, 去年9月開始政府已經出臺了一些政策去堵住這個口了。

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    現在我來講講《中國房地產企業銷售TOP200排行榜》,這是很多人關心的話題。我們研究中心在2009年開始做這榜單,當時還是做季度20強排行榜, 沒那么多人關注。現在這個排行榜已經成為市場領先指標。

    多人關注是好事, 但是市場上也多了很多對我們的質疑。有些說法沒經過嚴謹的推敲, 今天我要給大家統一的解釋。

    首先, 我們能夠成為領先指標,肯定是力求預測的數字和企業公告的數字接近的。如果總是對不上,長期是沒有人看的。我們做了快10年了, 關注度越來越高, 覆蓋的企業從20家到現在200家, 這都能說明我們數字是有參考價值的。

    有些人說我們數字有水份, 因為里面有我們的客戶, 有我們的股東, 我們是很委屈的。時間截點本來就不同, 何況有些項目歸誰的還說不清, 有差異是很正常的事情。大家驗證的方式最簡單就是自己去把我們歷史以來的銷售金額和企業公告的數字對一對, 再看看市面上是不是我們估算的差異最小, 很多謠言就不攻自破了。

    現在我們不是市場上唯一的一家, 也不是市場上公布最快的一家, 但我還是很有信心說我們的數字最可靠, 差異最小。這也是為什么一直以來機構和分析師還是引用我們的榜單為主。

    我們最近幾個月也在做《中國房地產企業新增貨值TOP100榜行榜》,土地對大家來說也是有借鑒意義的, 領先的程度比銷售還要快一點。不過我在這里很負責地和大家說,剛開始做的東西別指望太準。

    就說土地價值榜單, 在企業拿地時候的權益,一般和最終公布的權益都會有區別。可能拿地的時候是50%, 后來又引入了一家企業, 出來的時候是334了。所以這是我們目前做土地貨值遇到挺大的問題,數字會和報表出入比較大。希望大家多給我們一些時間,把這一塊標準統一化,我們也希望未來可以給大家一個更有投資參考價值的榜單。

    今天時間緊張, 市場的數據沒有時間和大家一一解讀, 還希望大家多關注我們公司, 以便獲取最新的行業訊息。分享到此結束, 謝謝大家。

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